Kredyt hipoteczny to nie tylko rata kredytowa, która będzie płatna co miesiąc. Na całkowity koszt kredytu oraz atrakcyjność oferty wpływa znaczenie więcej elementów.
Na co zwrócić uwagę analizując oferty banków ? Co oznaczają poszczególne elementy oferty ? O tym powiemy w dzisiejszym wpisie.
Najwygodniejszą formą porównania ofert – my z takiej korzystamy – jest zestawienie ofert w tabeli. Dzięki temu mamy czytelny widok.
Zestawiając obok siebie banki warto zaznaczyć jaki bank porównujemy, z jakiego dnia jest oferta i do kiedy dana oferta obowiązuje ( banki w różnych okresach mają różne oferty cenowe i promocje – warto na to zwracać uwagę !)
Podstawowym wskaźnikiem, który wpływa na cenę kredytu jest wskaźnik LTV – jest to wskaźnik który najprościej mówiąc pokazuje nam jaki jest stosunek kredytu względem wartości nieruchomości.
Na dzień dzisiejszy mamy banki, które wymagają wkładu własnego na poziomie 10% ( LTV 90%), 20% ( LTV 80%), oraz 15% ( LTV 85%). Oznacza to, że maksymalna kwota kredytu ( ze wszystkimi opłatami okołokredytowymi – jeżeli chcemy je skredytować) nie może odpowiednio przekroczyć 80%, 90% lub 85% wartości nieruchomości przyjętej przez bank.
Analizując oferty zawsze należy sprawdzić czy w każdym banku przyjęliśmy tą samą kwotę kredytu oraz wartość nieruchomości do porównania!
Na wysokość raty oraz całkowity koszt kredytu wpływa rodzaj wybranych rat – mogą być to raty równe lub malejące. Przy złożeniu rat równych ( NIE MYLIĆ Z OPROCENTOWANIEM STAŁYM) zmienia się stosunek części odsetkowej do części kapitałowej jaką co miesiąc płacimy do banku. Zbiegiem czasu w racie równej co raz większą część stanowi kapitał, a co raz mniejszą część stanowią odsetki. W przypadku rat malejących co miesiąc do banku płacimy stałą cześć kapitału, a odsetki co miesiąc maleją. Przy uwzględnieniu, że kredyt będzie spłacany przez założony okres spłaty raty malejące chociaż na początku są wyższe docelowo wychodzą taniej. Przy wyborze sposobu spłaty kredytu należy przeanalizować czy kredyt będzie spłacany wcześniej, nadpłacany w przyszłości, aby wybór rat był trafny.
Przy formie spłaty rat należy tak jak już wspomniałam zwrócić uwagę na okres spłaty kredytu – im dłuższy okres spłaty tym większy koszt odsetkowy. Ja swoim klientom zawsze pokazuje przykład kredytu przy założeniu spłaty np. na 30 lat jak i na 25 lat – czasem niewielka różnica w okresie kredytowania i racie ma duży wpływ na całkowity koszt kredytu.
Podsumowując – analizujmy jaki okres spłaty wybieramy i jaki rodzaj rat chcemy przyjąć.
Oprocentowanie kredytu jest elementem, który ma wpływ zarówno na koszt kredytu jak i wysokość raty kredytowej. Na oprocentowanie kredytu składa się MARŻA banku – która co do zasady jest stała przez cały okres kredytowania oraz ze stopy referencyjnej – na dzień dzisiejszy przy kredytach z oprocentowaniem zmiennym w PLN opieramy się na stopie WIBOR 3M lub WIBOR 6M.
Aktualne stopy procentowe można sprawdzić np. tutaj : https://www.bankier.pl/mieszkaniowe/stopy-procentowe/wibor
Dlatego oprocentowanie kredytu jest zmienne – jeżeli stopa referencyjna idzie w górę to oprocentowanie wzrasta. A tym samym rata kredytu idzie w górę. Jeżeli stopa referencyjna maleje to mamy analogiczną sytuację z obniżeniem oprocentowania.
Inaczej sprawa wygląda przy założeniu oprocentowania stałego – jest ono zazwyczaj proponowane przez bank na okres 5 lat – to taka gwarancja oprocentowania na dany okres. Po tym okresie mamy możliwość, albo przejść na oprocentowanie zmiennie i korzystać z mechanizmu opisanego powyżej, albo przyjąć nową propozycję banku na kolejne 5 lat.
Podsumowując tą część – istotna jest wysokość oprocentowania – a przede wszystkim marży kredytowej! Zwracajmy na nią uwagę.
Innymi dodatkowymi kosztami kredytu są:
• Prowizja za udzielenie kredytu – część banków pobiera jednorazową prowizję za udzielenie kredytu, którą można skredytować ( jeżeli pozwala na to LTV) lub zapłacić gotówką. Czasem bardziej się opłaca zapłacić jednorazową prowizję i uzyskać niższą marżę bankową lub odwrotnie – wszystko zależy od indywidualnych złożeń kredytobiorcy, np. okresu kredytowania jaki bierzemy pod uwagę– warto takie rzeczy analizować.
• Ubezpieczenia:
✓ Ubezpieczenie na życie ( zazwyczaj jest to składka miesięczna pobierana przez określony okres czasu np. 36 lub 60 miesięcy lub cały okres kredytowania. Wysokość tej składki należy zatem uwzględnić w miesięcznych płatnościach. Czasami ubezpieczenie wynika z oferty banku – bank proponuje niższą marżę w zamian za wykupienie ubezpieczenia lub z dodatkowego zabezpieczenia kredytu – wtedy wymagane jest przez cały okres spłaty kredytu. Do oszacowania kosztów kredytu należy dodać sumę składek ubezpieczenia jakie będą płacone.
✓ Ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy – zazwyczaj jest to jednorazowa składka pobierana z góry za dany okres np. 48 miesięcy ( czas objęcia ubezpieczeniem), po tym okresie nie ma konieczności kontynuowania tego ubezpieczenia. Do całkowitych kosztów kredytu należy dodać koszt składki jeżeli ona występuje przy danej ofercie.
✓ Ubezpieczenie nieruchomości – po za hipoteką wpisywaną w dział IV Księgi Wieczystej ubezpieczenie nieruchomości wraz z cesją na bank jest drugim podstawowym zabezpieczeniem kredytu. Minimalny wymagany zakres ubezpieczenia uwzględnia ubezpieczenie murów od ognia i innych zdarzeń losowych. W zależności od tego czy wybieramy ubezpieczenie bankowe ( może mieć to wpływ na niższą marże banku) czy ubezpieczenie zewnętrzne składki mogą się różnic. Warto porównać ofertę kilu ubezpieczycieli. Część banków wymaga, aby nieruchomość była ubezpieczona na kwotę kredytu, a inne aby sumą ubezpieczenia była wartość nieruchomości przyjęta przez bank. Ja oczywiście rekomenduję ubezpieczyć nieruchomość na jej wartość, a nie wartość kredytu. Do oszacowania kosztów kredytu należy dodać składki za ubezpieczenie nieruchomości jakie będą płacone przez cały okres kredytowania.
✓ Ubezpieczenie pomostowe – jest to ubezpieczenie przejściowe do czas wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Okres obowiązywania tego ubezpieczenia jest uzależniony od wydania przez Sąd wieczystoksięgowy postanowienia o ustanowieniu hipoteki NA PIERWSZYM MIEJSCU HIPOTECZNYM. Ze względu na koszt tego ubezpieczenia oprocentowanie kredytu wzrasta w tym okresie przejściowym od 0,3% do 2% w zależności od banku. Jak widać różnica w koszcie tego ubezpieczenia jest dość wysoka więc warto zwrócić na nią uwagę!
• Wycena – bank po za sprawdzeniem zdolności kredytowej i wiarygodności kredytobiorcy sprawdza również stan prawny i techniczny nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu. Część banków akceptuje operaty szacunkowe wykonane przez rzeczoznawcę, który działa bezpośrednio na zlecenie kredytobiorcy ( operat własny), a niektóre banki wymagają aby wycena była zlecona poprzez firmy z nimi współpracujące. Przy niektórych transakcjach wystarczająca jest jedynie inspekcja nieruchomości. W zależności od transakcji koszty tych czynności mogą wynieść od 137 zł do nawet 1000 zł.
• Opłata za rozliczenie transzy – jeżeli kredyt uruchamiany jest w transzach – taka sytuacja ma miejsce, gdy finansujemy zakup nieruchomości od dewelopera i płatność odbywa się w transzach lub gdy przedmiotem kredytu jest budowa domu – należy do całkowitego kosztu kredytu dodać opłaty jakie się pojawią w związku z uruchomieniem poszczególnych transz – im więcej transz tym wyższa suma opłat z tego tytułu. Koszt ten zwykle jest związany z inspekcją/kontrolą postępu prac przez bank.
• Wcześniejsza spłata kredytu – jeżeli planujemy kredyt spłacić w okresie krótszym niż 36 miesięcy od uruchomienia kredytu należy sprawdzić czy bank nie pobiera za to opłaty. Większość banków daje taką możliwość za 0 zł, ale są banki których oferta uwzględnia opłatę za taką czynność nawet w wysokości 3%.
Na co jeszcze warto zwrócić uwagę:
⇒ Czy bank wymaga otwarcia rachunku ?
⇒ Czy bank wymaga wpływu wynagrodzenia na konto ?
⇒ Czy bank wymaga posiadania karty do konta i transakcji tą kartą ?
⇒ Czy bank wymaga wpływu na rachunek określonej comiesięcznej kwoty ?
⇒ Czy wymagana jest karta kredytowa do uzyskania niższej marży ?
⇒ Z jakiego ubezpieczenia na życie lepiej skorzystać bankowego czy własnego i jaki to ma wpływ na warunki cenowe kredytu ?
⇒ Z jakiego ubezpieczenia nieruchomości lepiej skorzystać bankowego czy własnego i jaki to ma wpływ na warunki cenowe kredytu ?
Różnica między ofertami kredytu hipotecznego może się różnić o kilka na nawet kilkadziesiąt tysięcy !
Przed podjęciem decyzji o kredycie hipotecznym skontaktuj się z nami, a my pokażemy Ci te wszystkie różnice
