Oprocentowanie kredytu
Wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego ma największe znaczenie w odniesieniu do całkowitych kosztów tego zobowiązania.
Na dzień dzisiejszy mamy możliwość wyboru dwóch rodzajów oprocentowania:
- Oprocentowanie zmienne
- Oprocentowanie okresowo stałe
Oprocentowanie zmienne jest najczęściej funkcjonującym oprocentowaniem. Jego podstawą jest marża – stała przez cały okres kredytowania – zagwarantowana w umowie ( za wyjątkiem niektórych promocji – np. w PKO BP w pierwszym roku możemy uzyskać marżę 1,1 przy ofercie pakietowej) – oraz stopa referencyjna – na dzień dzisiejszy jest to WIBOR3M lub WIBOR6M.
Oznacza to, że jeżeli stopa referencyjana wzrasta to oprocentowanie naszego kredytu również wzrasta. Jeżeli stopa referencyjna maleje to oprocentowanie kredytu również maleje. W zależności od tego czy dany bank stosuje WIBOR3M czy WIBOR6M to z taką też częstotliwością otrzymujemy z banku „zawiadomienie” o wysokości aktualnej raty kredytu. W perspektywie czasowej możemy zauważyć, że w zależności od wysokości aktualnej stopy referencyjnej/bazowej marże proponowane przez banki wzrastają lub maleją. Im wyższa stopa referencyjna tym w ofertach widzimy niższe marże.
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym, dlatego jego spłata będzie miała miejsce w czasie różnych okresów gospodarczych. Warto obserwować co aktualnie proponuje rynek, aby np. skorzystać z kredytu refinansowego – jest to temat na oddzielny wpis.
W tym miejscu warto również zaznaczyć, że stopa referencyjna WIBOR3M i WIBOR6M nie jest tożsama ze stopą referencyjną Narodowego Banku Polskiego. Stopa referencyjna NBP jest oczywiście ważnym wskaźnikiem, bo ma pośredni wpływ na pozostałe stopy procentowe.
Opisywane przeze mnie wskaźniki można sprawdzić np. pod tymi linkami:
Oprocentowanie okresowo stałe kredytu polega na przyjęciu propozycji banku oprocentowania na okres 60 miesięcy. Mamy wtedy gwarancję, że przez ten okres oprocentowanie kredytu nie ulegnie zmianie bez względu na sytuację rynkową i zmiany stóp procentowych. Po tym okresie, albo przechodzimy na tryb oprocentowania zmiennego ( w umowie kredytowej jest wskazana marża jaka będzie nas obowiązywała po okresie oprocentowania stałego) lub przyjmujemy nową propozycję banku na kolejne 60 miesięcy. Brzmi dobrze, prawda ? Jest natomiast jeden minus tej opcji – gdy porównujemy ofertę tego samego banku przy założeniu oprocentowania stałego i zmiennego to opcja z oprocentowaniem stałym wychodzi drożej. Wynika to z tego, że oprocentowanie takiego kredytu jest średnio o 2% wyższe niż wyjściowe oprocentowanie zmienne. W związku z tym z jednej strony mamy pewność/stałość oprocentowania przez 5 lat, z drugiej natomiast strony nie wiemy jak zachowa się stopa referencyjna przy oprocentowaniu zmiennym.
Każde z „oprocentowań” ma swoje plusy i minusy, dlatego nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, która opcja będzie dla nas bardziej korzystna. Wszystko zależy od naszych indywidualnych preferencji oraz sytuacji rynkowej.
